English Artikel  

Hoofd Pagina Brochure Publicaties Producten
& Diensten
Over Ons Contact
René Van Someren

De logica achter de huizenmarkt


Euforie vs. Realisme

Geplaatst op: 1 augustus, 2012

Euforie doet prijzen stijgen, Realisme doet prijzen dalen

Dat de huizenmarkt er wat verlaten bij ligt zal niemand zijn ontgaan. De prijzen van onroerend goed dalen gestaag. Wanneer minder huizen worden verhandeld, en tegen lagere prijzen, heeft dat directe gevolgen voor de economie. Door het verhandelen van woningen wordt veel geld rondgepompt. Het is duidelijk dat van de prijs van één huis een flink aantal boodschappenwagentjes kunnen worden gevuld. Het is daarom niet vreemd dat de overheid het verhandelen van onroerend goed weer wil doen toenemen en dat politici komen met allerlei ideeën welke zij zelf presenteren als oplossingen. Van een werkelijke oplossing kan echter slechts sprake zijn wanneer het feitelijke probleem effectief wordt aangepakt. Dit is bij geen van de geopperde ideeën het geval. De huizenmarkt is niet ingezakt door problemen met de hypotheekrenteaftrek, scheefwonen, overdrachtsbelasting, of andere als oplossingen aangedragen thema’s. Men kan zich zelfs afvragen of er wel sprake is van een probleem. Natuurlijk is het meer dan vervelend voor mensen die financieel in de knel zijn gekomen doordat hun woning in waarde is gedaald of doordat zij hun woning niet verkocht krijgen. Maar de daling van de huizenmarkt is feitelijk niet meer dan een marktcorrectie welke veel eerder had moeten plaatsvinden, maar steeds kunstmatig is uitgesteld middels overheidsmaatregelen waarmee de vraag naar koopwoningen werd opgedreven of -hoog gehouden. Tot aan het einde van de afgelopen jaren 70, begin jaren 80, waren de prijzen van onroerend goed in belangrijke mate bepaald op basis van de stichtingskosten. Sindsdien zijn de prijzen van onroerend goed, in verhouding tot de inflatie, exponentieel gestegen. Het was niet bijzonder als een vrijstaande woning, in 1978 gekocht tegen ƒ 80.000,-, 30 jaren later voor het tienvoudige en soms zelfs voor het twintigvoudige van de hand ging. Die prijsstijging bestond voor een klein deel uit monetaire inflatie en voor een groot deel uit speculatieve inflatie. Huizen werden steeds meer beschouwd als speculatieobject en minder als woonobject. Kopers gingen er van uit dat onroerend goed waardevast was, en het kopen ervan daardoor een veilige manier van sparen was. Met het kopen van onroerend goed gaf men geen geld uit, maar men zette het geld om in een andere vorm, zo dacht men. Omdat die gedachte jarenlang niet merkbaar door feiten werd tegengesproken, ontstond bij velen het idee dat huizenprijzen uitsluitend konden stijgen en nooit konden dalen. Omdat die prijsstijgingen vaak fors hoger waren dan de renten van spaarrekeningen, maakten kopers, verkopers, hypotheekverstrekkers en anderen zichzelf en elkaar wijs dat het kopen van onroerend goed gelijk stond aan snel en eenvoudig geld verdienen. De overtuiging luidde: een huis vandaag gekocht zou morgen met forse winst kunnen worden verkocht, dus waarom zou je een hypotheek aflossen?

De reden waarom de daling van de huizenprijzen nu toch is ingezet en waarom alle pogingen om die kunstmatig te verhogen falen, is dat mensen, na al die jaren, wakker zijn geworden. Men is zich plotsklaps gaan beseffen dat onroerend goed ook in prijs kan dalen. Onroerend goed genereert niet vanzelfsprekend een voortdurende vermogenstoename. Onroerend goed kan zelfs veel sneller dan een spaarrekening waarde verliezen. Waarom zou je vandaag geld steken in iets dat morgen – in precies dezelfde staat – veel minder waard is? Men wil vandaag niet méér voor een woning betalen, dan de waarde welke het morgen heeft, dus wacht men op morgen, totdat de prijs verder is gedaald.

Een focus van politici op starters op de woningmarkt lijkt soms op pogingen om mensen te misleiden die nog niet door schade en schande hebben geleerd dat het kopen van onroerend goed voorlopig voor de koper vrijwel zeker een verliesgevende transactie zal zijn. Ideeën om huurders het mes op de keel te zetten door hen met boetes of hoge huurkosten uit hun huidige woning te jagen en hen zo te dwingen om zich (vaak voor de rest van hun leven) in hypotheekschulden te steken, zijn niet slechts van een bedenkelijk karakter, maar leiden eerder tot het ontstaan van werkelijke problemen, dan dat het een oplossing biedt voor problemen. De daling van huizenprijzen zal nog enige tijd voortduren, totdat de speculatieve marges verder zijn verkleind en kopers woningen kunnen verkrijgen tegen een prijs die gelijk is aan wat zij de woning - als woonobject - waard vinden in termen van stichtingskosten, onderhoudslast, duurzaamheid, woonlasten en woongenot ... of tot opnieuw euforie ontstaat ...

                    



Postbus 11591, 2502 AN Den Haag, Nederland      Telefoon: +31 (0)6 3300 4094      E-mail: info@vansomeren.com